در سال‌های اخیر، اگر بخواهید از کنار ساختمان تیلور – یک برج اداری به سبک مدرن که در مرکز شهر در دوران رونق نفت در دهه 1950 در کلگری ساخته شده است – قدم بزنید، ممکن است تاریخ آن چیزی نبوده باشد که شما را تحت تاثیر قرار دهد. ممکن است این تابلوی برجسته “برای اجاره” نمایش داده شده باشد.

رکودی که هشت سال پیش به نفت وصل شد، برای کارگران مرکز شهر یا ساختمان هایی که زمانی پر می کردند، مهربان نبود. جای خالی، به ویژه در ساختمان‌های قدیمی‌تر، بدون توجه به آدرس‌هایی که زمانی مورد جستجو قرار می‌گرفتند، افزایش یافت.

تابلوی اجاره ساختمان تیلور اکنون در حال برداشته شدن است، البته نه به این دلیل که یک شرکت نفتی تازه تاسیس در حال نقل مکان است. روز چهارشنبه، شهر اعلام کرد که ساختمان تیلور خواهد بود. تبدیل به مسکن مسکونی، یکی از پنج مورد از آخرین تبدیل های اعلام شده به عنوان بخشی از برنامه.

این آخرین راهبردی است که به سال‌ها قبل بازمی‌گردد و وارد مرحله جدیدی می‌شود. و این یکی از مواردی است که در صورت موفقیت، می تواند دوران بعدی مرکز شهر کلگری را به همان شیوه ای که نفت و گاز آخرین دوره آن را تعریف کرد، تعریف کند.

اما همچنین دیدگاهی است که دقیقاً با فلسفه هر دو حزب پیشرو در انتخابات استانی پیش رو همخوانی ندارد – حتی اگر همه درگیران بگویند که در مورد لزوم بازگرداندن زندگی به مرکز شهر که پس از ساعت‌ها، مردم کلگار اغلب به آن اشاره می‌کنند موافق هستند. به عنوان “شهر ارواح”.

یک “حمام خون”

در سال 2015، پس از سقوط قیمت نفت، لازم نیست برای درک مشکل مرکز شهر به نمودارها نگاه کنید. در آن زمان یکی از مدیران اجاره‌ای دفتر در Avison Young به بلومبرگ گفت: این یک “حمام خون” بود.

جای خالی افزایش یافت. هزاران شغل کاهش یافت. شرکت‌های انرژی که به تازگی منقبض شده‌اند، چندین طبقه را خالی کرده‌اند، به این امید که مستاجران بتوانند اجاره‌نامه‌های آنها را تصاحب کنند.

سپس کار همه گیر و ترکیبی آمد. کلگری که قبلاً خانه برج‌های بی‌شماری ساکت بود، شاهد خاموش شدن چراغ‌های بیشتری بود.

---

اثر انگشت صنعت نفت در سراسر مرکز شهر کلگری است. برج کلگری در ابتدا به عنوان برج هاسکی افتتاح شد. شرکت های انرژی مختلف مانند Suncor و TC Energy هنوز مرکز شهر را خانه می نامند. حتی شعار کلگری، بخشی از انرژی باشید، اشاره ای به صنعت نفت و گاز است.

اما این صنعت در حال تغییر است، شاید برای همیشه. بسیاری از کارگران یقه سفید انرژی که اخراج شدند دوباره استخدام نشده اند، حتی در حالی که سود صنعت دوباره افزایش یافته است.

اگرچه برخی از شرکت های فناوری به آرامی شروع شده اند برای حرکت به هسته اصلی، مقامات شهر قبل از آخرین رونق و سالها قبل از همه گیری بیشتر این برج ها را توخالی کند، متوجه شدند: همه چیز در حال تغییر بود. برای خوبی. بازار مرکز شهر قرار نبود خودش را اصلاح کند.

امروز، شورای شهر کلگری به دنبال یک هدف برای حذف شش میلیون فوت مربع از فضای اداری از مرکز شهر تا سال 2031 است. برای انجام این کار، به رویکردی متعهد شده است که توجه شهرهای کانادا مانند مونترال و اتاوا را به خود جلب کرده است. ایالات متحده، پورتلند، شیکاگو و هیوستون.

---

این یک تغییر اساسی برای هسته مرکزی شهر است که مدتهاست بر پایگاه تجاری به عنوان تنها اولویت خود تاکید کرده است. این تلاشی بود که بالا گرفت سوالات مهم در مورد اینکه آیا دلارهای عمومی باید برای ایجاد انگیزه در طرح های تجاری شرکت استفاده شود یا خیر. و این درمان همه چیز نیست، بلکه نشان دهنده یک طرح حمله فقط برای بخش کوچکی از فضای اداری کلگری به مساحت تقریباً 44 میلیون فوت مربع است.

گرگ کوونگ، مدیر عامل منطقه ای شرکت املاک و مستغلات CBRE کانادا، گفت: “این مطمئناً یکی از اهرم های بسیاری است که ما باید در طول 24 تا 48 ماه آینده برای بازگرداندن مرکز شهر خود به مسیر اصلی خود بکشیم.”

وی خاطرنشان می کند که تلاش برای جذب شرکت های بیشتر به شهر یکی دیگر از اولویت های اصلی است.

ارقام صنعت متفاوت است، اما CBRE نرخ جای خالی را گزارش می کند برای مرکز شهر کلگری 32 درصد در سه ماهه اول سال 2023 بود.

دلال املاک تجاری آویسون یانگ گفت نرخ کلی مرکز شهر 27.1 درصد بود، در حالی که کل املاک کلاس AA – که بالاترین کیفیت در نظر گرفته می شود – 16.6 درصد بود.

فاز بعدی

اگرچه این رویکرد در شهرهای دیگر رایج است، اما همه قانع نشده اند.

پاتریک کاندون، کرسی جیمز تیلور در منظر و محیط‌های زیست‌پذیر در دانشگاه بریتیش کلمبیا، گفت: بسیاری از ساختمان‌ها در مرکز شهر کلگری دارای صفحات کف بسیار عمیق هستند که آنها را ذاتاً برای استفاده مسکونی نامناسب می‌کند، جایی که پنجره‌ها برای تمام اتاق‌های اصلی مورد نیاز است.

او گفت که دستیابی به حداقل یک آشپزخانه و یک دستشویی در هر چند صد فوت مربع برای ساختمان هایی با کف بتنی “به شدت گران است”.

اما برای کاندون، سوال بزرگتر این است که همه اینها در مورد آینده مرکز شهرها به طور کلی و سیستم های حمل و نقلی که از آنها پشتیبانی می کنند چه می گوید. این موضوع در کلگری، با چشم‌انداز شهری که به‌طور غیرمعمول دوشاخه است، اهمیت خاصی دارد.

کاندون در ایمیلی نوشت: «سیستم جاده‌ای و ترانزیت کلگری حول حرکت دو بار در روز کارگران از خانه‌های حومه شهر به مشاغل مرکز شهر سازمان‌دهی شده است، و چیزی را ایجاد می‌کند که بسیاری آن را سیستم حمل‌ونقل «هاب و سخنور» می‌نامند. “[It’s] سیستمی که اگر هاب به عنوان یک مرکز شغلی از کار بیفتد، خوب کار نمی کند.”

این شهر بر این باور است که ساختمان‌هایی که برای تبدیل اداری به مسکونی مناسب نیستند، می‌توانند با این برنامه برای تبدیل فضای هتل، مدرسه و هنرهای نمایشی تشویق شوند. و برای آن دسته از ساختمان‌های اداری که ناامید به نظر می‌رسند، شهر انگیزه‌ای برای تخریب ارائه می‌کند، با این امید که برخی از آن قطعات زمین در نهایت به فضای پارک در مرکز شهر تبدیل شوند.

همچنین به طرح مرکز شهر بزرگ، در آوریل 2021 تصویب شد، که در میان سایر ابتکارات، به دنبال طراحی مجدد خیابان ها برای خدمات رسانی بهتر به مرکز شهر است که به طور فزاینده ای بر امکانات مسکونی و تجربیات بازدیدکنندگان متمرکز است.

شهر این دور اول را موفقیت‌آمیز می‌داند و می‌گوید که «به‌شدت بیش از حد اشتراک‌گذاری شد». اما مرحله بعدی شامل یک تغییر چشمگیرتر است، چیزی که اهالی کلگاری مدت‌ها به دنبال آن بودند: تبدیل مرکز شهر به مکانی مطلوب، حتی زمانی که دفاتر برای یک روز تعطیل می‌شوند.

در عمل، شهر امیدوار است که به یک جمعیت مسکونی سالم، استفاده پس از ثانویه و ترکیبی بهتر از خدمات و امکانات تبدیل شود.

ناتالی مارچوت، مدیر استراتژی و توسعه شهر گفت: “من فکر می کنم مرکز شهر کلگری در پنج یا 10 سال آینده مکانی بسیار متفاوت به نظر می رسد.”

روز چهارشنبه، مدیر استراتژی مرکز شهر، تام مالر، گفت بودجه برای برنامه تبدیل دفتر به مسکونی ممکن است به زودی تمام شود، اما شهر امیدوار است که علاقه بازار بتواند سرمایه گذاری دولت های استانی و فدرال را جلب کند.

اولویت های استانی

مقامات شهرداری کلگری این را پنهان نکرده اند: آنها برای انجام کارهای بیشتر با این برنامه پول بیشتری می خواهند. پس از انتشار جدیدترین بودجه استانی، شهردار کلگری، جیوتی گوندک، از عدم تخصیص دلار به این برنامه ابراز ناامیدی کرد.

از آن زمان گفتگو بین شهر و استان از سر گرفته شده است.

رویکردهایی که هر دولت احتمالی ممکن است در قبال این موضوع اتخاذ کند، شاید بهترین نمونه در سه‌شنبه شب بود که گوندک با راشل نتلی، رهبر حزب اپوزیسیون NDP و پس از آن، نخست‌وزیر دانیل اسمیت، در یک مجمع اقتصادی در کلگری مصاحبه کرد.

نتلی گفت که دولت NDP با سرمایه گذاری 155 میلیون دلاری کلگری برای تبدیل اداری و بهبود سرمایه برابری می کند، تعهدی که حزب در آوریل گذشته داده بود.

او همچنین به طرح مسکن مقرون به صرفه حزب و برنامه آن برای ساخت 8500 واحد مسکونی ارزان قیمت دیگر در سراسر آلبرتا طی پنج سال آینده اشاره کرد.

این حزب همچنین اخیراً اعلام کرده است که قصد دارد تا 200 میلیون دلار برای پردیس مرکز شهر کلگری اختصاص دهد، اگرچه هنوز تصمیمی در مورد اینکه کدام دانشگاه این پردیس را اداره کند، گرفته نشده است.

پس از اینکه NDP این برنامه ها را اعلام کرد، UCP بیانیه ای منتشر کرد و گفت که در حال مذاکره با دانشگاه کلگری در مورد فضای جدید پردیس در مرکز شهر است.

نتلی گفت که استراتژی حزب باید در نظر بگیرد که چگونه مردم را به مرکز شهر برساند و در عین حال شادابی را افزایش دهد و با امنیت عمومی مقابله کند. او گفت که همه به یاد داشتند که مرکز شهر کلگری چگونه به نظر می رسید – پر از فعالیت و روحیه کارآفرینی.

او گفت: “من معتقدم که می توانیم به آنجا برگردیم.”

اسمیت متعهد به یک مسابقه استانی دلار شهری برای این پروژه نیست. او کار بخش خصوصی را تحسین کرد.

روز چهارشنبه، گوندک گفت مشوق های شهری برای 10 ساختمان در مجموع حدود 86 میلیون دلار بوده است، اما نزدیک به 190 میلیون دلار سرمایه گذاری از سوی مالکان خصوصی انجام شده است.

هنگامی که ماه گذشته از او پرسیده شد که چرا استان بودجه مشابهی را در بودجه ارائه نکرده است، اسمیت گفت که برای او پیچیده است “توضیح اینکه چرا 100 میلیون دلار به یک REIT مستقر در تورنتو می دهم. [real estate investment trust] تا بتوانند ساختمان خود را بازسازی کنند».

اسمیت روز سه‌شنبه گفت وقتی کلگری اقتصاد را به درستی انجام دهد، شرکت‌های بیشتری آن را به‌عنوان مکانی می‌شناسند که می‌خواهند تجارت کنند و سرمایه‌گذاری لازم را انجام دهند.

اسمیت روز سه شنبه با اشاره به ابتکارات دیگر استان گفت: «یکی از مواردی که ما روی آن تمرکز کرده ایم این است که چگونه می توانیم به ایجاد تمام کریدورهای اقتصادی در داخل و اطراف شهر کمک کنیم تا بتوانیم مدل زنجیره تامین را ارتقا دهیم. تعهد اخیر برای بهبود Deerfoot Trail.

اسمیت همچنین به تعهد استان به اتمام آن اشاره کرد جاده کمربندی کلگری و همچنین ابراز تمایل کرد یک قطار بفرست به فرودگاه او همچنین گفت که استان مایل است از یک عرصه جدید در مرکز شهر حمایت کند و متعهد به همکاری با شهر است در رسیدگی به اختلالات اجتماعی.

قرار است دفتر انتخابات استانی آتی در اول ماه مه کنار گذاشته شود. روز رای گیری 29 می است.

تماشا | راشل نتلی، رهبر حزب اپوزیسیون NDP و نخست وزیر دانیل اسمیت در مورد احیای مرکز شهر بحث کردند: